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三四线楼市房价为什么会涨 背后的两大因素

2019-11-19 08:36
来源:融360

2015-2016年我国一线城市和二线城市房价上涨,促使政府采取紧缩的楼市调控政策。2017年以来,楼市调控进一步升级,更为严厉的调控措施陆续出台。与去年调控政策相比,不仅政策力度更大,而且不再集中于一、二线城市,限购、限贷、限卖和规范市场等各方面的政策袭卷了部分三线城市和环一线城市的四线城市。

关于三四线楼市:到底是价值洼地 还是投资大坑?

房价为什么会上涨?

造成中国房价短期内不断上涨的,有两大重要因素:

一个是地方政府减少土地供应,造成的楼市资源稀缺;另一个则是,宽松货币政策周期下,市场上的闲钱太多,造成旺盛的投资需求。

供不应求的局面下,房子特别是一些重点城市的房子,就成了市场相互争夺的目标,房价也就被越炒越高。

王炸中的王炸:增加土地供应!

与以往的楼市调控政策都集中于抑制住房的需求,忽视住房的供给保障不同,本次调控政府开始在住房供给保障方面进行积极探索。

4月1日住房城乡建设部和国土资源部联合下发了《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》,着力于加强和改进住房及用地供应管理、改善住房供求关系、稳定市场预期。通知要求各地编制完成住宅用地供应中期(2017-2021年)规划和三年(2017-2019年)滚动计划,并向社会公布。同时,要求各地根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。

对消化周期在36个月以上的,应停止供地。36-18个月的,要减少供地。12-6个月的,要增加供地。6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏。而且要求地方政府每半年要报告土地出让的进展,没有完成房价调控目标的,要追查责任。

关于三四线楼市,在未来到底是价值洼地,还是投资大坑?

我们可以从两个维度来看一二线、三四线城市房价的分化。

一是人口流动,目前,具有购买力的年轻人口,依然在向一二线核心城市流动;二是优质公共资源的分布,目前,优质的教育、医疗、养老等公共资源,依然集中在一二线城市,特别是一线城市。这就决定了,未来中国核心城市的房价仍有可能处于高位,而外围三四城市的房价很可能会持续处于低位。

从中长期内看,市场发展与调整的广度和深度依然难以预测,但是三四线城市本轮销售上涨,并非由内在的发展力量(地铁、教育、商业、医院、产业等公共资源)作支撑,而仅仅因一二线城市限购得到的外溢需求刺激和去库存政策红利,那么这种利好福利是不会长久的。

在购房者“买涨不买跌”的心理下,长远来看,三四线城市对于人口吸引力、本地居民购买力、产业等公共资源方面的短板问题依然突出,购房者对价格的变化更为敏感,我认为三四线城市的楼市繁荣最多火爆一到两年,绝不会出现超级繁荣,想要在三四线,尤其是不靠近中心、没有显著人口增量的三四线城市买房投资的一定要小心再小心,楼市投资不是炒短线,而且在政策的诸多限制下要背负太多的风险。

总结:史上最严调控之下,市场会降温,但是不会立刻降需要一定的时间周期,同时也不会冷冻。可以预见的是,短期内,重启限购限贷的城市,成交量必将大幅下降,而房价调整也已经是大趋势。

可以这么说这一次楼市的严厉调控,是刚需最好的机会。但是,没有任何人知道什么时候房价的底,所以,你需要建立一个自己的底线(比如下跌了10%或15%),可以先花2-5个月的时间来观察行情以及选房,一旦发现达到这个底线的房源出现的时候,迅速出手。而不是跟着政策走,等到政策宽松的时候,房价就又涨上去了。

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